Tener una ampliación hecha no siempre significa que esa parte de la vivienda esté correctamente incorporada a sus antecedentes municipales, ya que todavía existen propiedades en Santiago con superficies construidas que no han sido regularizadas. 

Muchas veces, esta diferencia pasa desapercibida durante años y recién aparece cuando el propietario necesita ordenar la documentación del inmueble o realizar una gestión que exige revisar su situación formal.

Por eso, antes de iniciar cualquier trámite conviene entender en qué estado se encuentra realmente la construcción irregular y qué alternativa puede aplicarse en cada caso. 

En este artículo te explicaremos cuándo corresponde regularizar, qué vías existen, qué documentos pueden solicitarte y qué aspectos debes revisar antes de presentar tu expediente ante la DOM.

¿Qué significa regularizar la ampliación de una casa?

Regularizar una ampliación significa obtener el reconocimiento municipal de una obra que modificó o aumentó la superficie construida de una vivienda sin contar previamente con los permisos correspondientes. 

En términos prácticos, se busca formalizar aquello que hoy existe físicamente también quede respaldado dentro de los antecedentes oficiales de la propiedad. 

Este tipo de situación puede presentarse de distintas maneras: 

• Una obra que incorpora un nuevo dormitorio u otro recinto habitable. 
• Una ampliación que extiende parte de la vivienda hacia el patio para ganar más superficie útil. 
• Una intervención que aprovecha el terreno en altura, como la construcción en vertical de un segundo piso. 

Para formalizar estos cambios, el propietario debe realizar el trámite ante la Dirección de Obras Municipales (DOM). Durante el proceso se revisan las características de la ampliación y su cumplimiento con las normas urbanísticas vigentes conforme al OGUC.

¿En qué casos tu casa en Santiago requiere este trámite?

En la Región Metropolitana de Santiago, este trámite debe realizarse cuando la ampliación ya fue ejecutada y quedó fuera de los permisos municipales correspondientes. 

Estos son algunos casos particulares en los que debes iniciar este trámite:

1. Si hiciste una ampliación sin permiso de edificación ante la DOM

Este caso se presenta cuando la vivienda ya cuenta con recepción final, pero posteriormente se ejecutó una ampliación que modificó la superficie útil aprobada originalmente. 

Esta nueva obra quedó fuera de los antecedentes municipales porque no fue ingresada ante la Dirección de Obras Municipales (DOM) con la documentación exigida para su revisión. 

Mientras esa situación no se regularice, la ampliación se considera una construcción irregular desde el punto de vista municipal, al no contar con el respaldo de los permisos y aprobaciones correspondientes.

2. Cuando compraste una vivienda que ya tenía ampliaciones sin regularizar

Otro escenario puede darse cuando compraste una casa que ya tenía ampliaciones sin regularizar y esa situación no se detectó al momento de la compra, algo que puede ocurrir con mayor facilidad en operaciones pagadas al contado. 

El inconveniente aparece al vender nuevamente la propiedad con un comprador que solicita un crédito hipotecario. Si la tasación detecta metros cuadrados no regularizados, el banco puede observar la operación y considerar únicamente la superficie autorizada para definir el monto financiable.

Dicho de otro modo, esos metros adicionales existen físicamente, pero pueden no aumentar el monto que la entidad financiera esté dispuesta a prestar.

PD: Si la obra todavía se encuentra en etapa de planificación y aún no ha comenzado a construirse, no corresponde iniciar una regularización. En ese caso, primero deben gestionarse las autorizaciones municipales necesarias, como el permiso de edificación, antes de ejecutar la ampliación.

¿Qué camino te conviene para regularizar la ampliación de una casa? 

En Chile existen distintas vías para regularizar una ampliación, y la alternativa que corresponde depende de factores como el tipo de obra, la fecha en que fue ejecutada y las condiciones actuales de la vivienda. 

En algunos casos es posible acogerse a procedimientos especiales que simplifican parte del proceso, pero estos mecanismos no están disponibles para todas las construcciones ni para cualquier fecha de ejecución.

Entre los principales mecanismos oficiales que pueden utilizarse se encuentran: 

Caso 1: Ley del Mono para casas que cumplen con sus requisitos

El primer caso corresponde a las viviendas que pueden acogerse a la Ley N.º 20.898, conocida como Ley del Mono. 

Esta normativa permite regularizar ciertas construcciones ejecutadas sin permiso, siempre que la obra haya sido construida antes del 4 de febrero de 2016 y que la solicitud se presente dentro del plazo vigente, que se extiende hasta el 31 de diciembre de 2027.

Por otro lado, la ley establece distintas condiciones según la modalidad a la que pueda acogerse el propietario:

• Modalidad 1: aplica a viviendas de hasta 90 m² edificados y cuyo avalúo fiscal no supere las 1.000 UF.
• Modalidad 2: amplía el límite de superficie hasta los 140 m² edificados y permite un avalúo fiscal de hasta 2.000 UF.

Como dato adicional, actualmente se estudia una modificación a esta normativa que busca extender el plazo de regularización hasta diciembre de 2029 y ajustar algunos de sus requisitos. 

Entre los cambios propuestos se encuentra aumentar el límite de la Modalidad 1 de 90 a 120 m² e incorporar exigencias adicionales para determinadas viviendas de dos pisos, como condiciones de resistencia al fuego F15.

Caso 2: Regularización ordinaria ante la DOM de tu comuna 

El segundo caso corresponde a las ampliaciones que no cumplen con los requisitos para acogerse a la Ley del Mono. 

Por ejemplo, si una vivienda fue ampliada en 2025 y, después de esa obra, alcanzó una superficie construida total de 87 m², no podría utilizar este régimen especial por la fecha en que fue ejecutada. 

En ese caso, el propietario deberá seguir el procedimiento ordinario ante la Dirección de Obras Municipales (DOM) correspondiente.  La mayoría de estas ampliaciones se tramitan dentro de la categoría de obras menores en construcción, salvo que la superficie construida exceda los límites que la normativa exige y se convierta en una obra mayor.

Además, la Ley General de Urbanismo y Construcciones establece que, al solicitar la regularización de una obra construida sin permiso, corresponde a pagar los derechos municipales con un recargo adicional del 50 %. 

¿Cuáles son los documentos que puede exigirte la DOM para regularizar una ampliación?

Antes de definir si la ampliación puede acogerse a la Ley del Mono o si debe tramitarse por la vía ordinaria, conviene reunir algunos antecedentes básicos de la propiedad. 

Entre los documentos que te puede solicitar la DOM se encuentran:

• Escritura de la propiedad.
• Certificado de dominio vigente.
• Permiso de edificación de la vivienda original.
• Certificado de recepción final, si existe.
• Certificado de Informaciones Previas (CIP).
• Planos aprobados anteriormente.
• Croquis o levantamientos previos de la vivienda.
• Fotografías interiores y exteriores de la ampliación.
• Medidas reales de la superficie construida.
• Antecedentes de instalaciones eléctricas.
• Antecedentes de instalaciones sanitarias.
• Antecedentes de instalaciones de gas, cuando corresponda.

Tener esta documentación disponible permite revisar con mayor claridad qué se construyó, cuándo se ejecutó y cómo se encuentra registrada actualmente la vivienda. 

¿Por qué tu regularización puede ser rechazada o quedar con observaciones?

Tanto en la vía ordinaria como en los procedimientos simplificados, la DOM puede formular observaciones o rechazar el expediente cuando faltan antecedentes, existen errores en la documentación o la obra no cumple con las condiciones exigidas por la normativa aplicable. 

En el caso de la Ley del Mono, la revisión es especialmente importante porque este mecanismo solo puede utilizarse cuando la vivienda cumple con todos los requisitos establecidos para acogerse al procedimiento simplificado.

Entre las principales observaciones que pueden aparecer se encuentran:

1. Altura de piso a cielo insuficiente

Como referencia, la altura de piso a cielo debe llegar a 2,30 metros, aunque en ciertos casos puede reducirse hasta 2,0 metros y admitir rebajas puntuales en zonas bajo vigas o instalaciones.

2. Ventilación deficiente en dormitorios, baños o cocinas

Los espacios habitables deben contar con condiciones adecuadas de ventilación e iluminación. Si un dormitorio, baño, cocina o lavadero no dispone de ventanas o de un sistema de ventilación que cumpla con la normativa, la ampliación puede recibir observaciones antes de ser aprobada. 

3. Terminaciones interiores bajo el estándar de obra gruesa habitable

La ampliación debe alcanzar un nivel mínimo que permita reconocerla como una construcción habitable. Esto implica, entre otros aspectos, que esté techada, cerrada lateralmente, tenga piso terminado y cuente con los recintos servicios habilitados cuando corresponda. 

4. Resistencia al fuego insuficiente en muros y elementos soportantes

Otro punto de revisión es la resistencia al fuego de los elementos estructurales y muros. En determinadas viviendas de hasta dos pisos y cierta superficie, la normativa exige niveles mínimos de protección, por lo que una solución constructiva que no cumpla con esas condiciones puede impedir la aprobación. 

5. Adosamiento sin resistencia al fuego ni evacuación de aguas lluvia

Cuando la ampliación se encuentra adosada al deslinde, la DOM revisará tanto la resistencia al fuego del muro como la forma en que se evacúan las aguas lluvia. Si estas condiciones no están resueltas correctamente, especialmente cuando pueden afectar al predio vecino, será necesario corregirlas.

6. Falta de cálculo estructural cuando la obra lo exige 

Algunas ampliaciones necesitan un proyecto de cálculo estructural que respalde la seguridad de la construcción. Si la obra no entra dentro de los casos exentos y este antecedente no se presenta, la DOM puede observar el expediente hasta que se incorpore la documentación técnica correspondiente.

¿Qué costos debes considerar para iniciar tu trámite?

El costo de regularizar una ampliación no depende de un solo pago. Puede incluir honorarios profesionales, derechos municipales y gastos adicionales si la DOM solicita correcciones, nuevos antecedentes o ajustes en el expediente. 

Entre los costos aproximados que pueden aparecer durante la regularización, se encuentran los siguientes aspectos a considerar.

1. Revisión preliminar o visita técnica

Esta primera revisión sirve para conocer el estado real de la ampliación y detectar si existen problemas que puedan impedir o complicar la regularización. Su valor referencial puede ir desde $80.000 hasta $250.000 CLP, dependiendo del profesional y del alcance de la inspección.

2. Levantamiento y planos

El levantamiento consiste en medir la vivienda y representar correctamente en planos lo que está construido. Este trabajo puede costar entre $300.000 y $900.000 CLP o más, según la superficie, la cantidad de pisos, la complejidad de la obra y los antecedentes disponibles.

3. Informes o especialidades

Algunas ampliaciones requieren informes técnicos adicionales para respaldar aspectos estructurales, eléctricos, sanitarios, de gas u otras especialidades. El costo es variable y dependerá de qué estudios solicite la DOM y de las características de la construcción. 

4. Derechos municipales

Los derechos municipales corresponden a los pagos que deben realizarse ante la municipalidad durante el trámite. Dicho monto depende del procedimiento aplicable y de la normativa vigente, por lo que puede variar según el tipo de regularización y las condiciones del inmueble. 

5. Correcciones de obra

Si durante la revisión se detectan problemas en la estructura, instalaciones, humedad, resistencia al fuego u otros elementos, puede ser necesario ejecutar correcciones antes de obtener la aprobación. Este costo es variable y, en algunos casos, puede convertirse en una de las partidas más altas del proceso.

Cuando estas correcciones implican trabajo físico en la vivienda, conviene que el equipo a cargo mantenga una correcta gestión de EPP durante su ejecución. 

¿Tienes dudas sobre el proceso de regularización? Te ayudamos con tu proceso

Si no tienes claro por dónde comenzar, qué antecedentes necesitas o si tu ampliación puede presentar dificultades durante la revisión, una evaluación previa puede ayudarte a conocer el estado real de la propiedad antes de ingresar cualquier solicitud. 

En Constructora DIA podemos acompañarte en la gestión de los permisos de  regularización, revisando los antecedentes de la propiedad, el estado de lo construido y la documentación necesaria para definir cómo avanzar ante la DOM.

Y si tu proyecto todavía está en etapa de planificación, también podemos ayudarte con la ampliación de tu vivienda en Santiago, desde la evaluación inicial y el diseño hasta la ejecución de la obra.

Conclusión

Una ampliación que lleva años formando parte de una casa puede parecer un asunto resuelto simplemente porque se utiliza con normalidad. Sin embargo, cuando llega el momento de revisar formalmente la propiedad, esa diferencia entre lo construido y lo registrado puede adquirir mucha más importancia.

Dejar una obra sin regularizar también puede generar consecuencias mayores si la construcción incumple exigencias urbanísticas o de seguridad. Dependiendo de la gravedad del caso, la autoridad municipal puede exigir correcciones y, en situaciones más complejas, incluso ordenar la demolición total o parcial de la obra irregular.

Por eso, conviene revisar la situación antes de que aparezca una fiscalización, una compraventa o cualquier otro trámite relacionado con la propiedad. Regularizar a tiempo ayuda a resolver las observaciones con mayor margen y evita que una ampliación termine convirtiéndose en un problema más difícil de solucionar.