En los proyectos de construcción existen diferentes tipos de obras que son categorizadas según su complejidad técnica y el impacto que tienen sobre la estructura del inmueble.
Esta clasificación no es un simple detalle administrativo, sino el punto de partida que determina qué permiso necesitas y cuánto tiempo tomará tu trámite ante la Dirección de Obras Municipales.
Por eso, si estás por ampliar tu casa, remodelar un espacio o levantar una construcción desde cero, este artículo te ayudará a identificar exactamente qué tipo de obra estás por ejecutar, qué documentos necesitas reunir y qué riesgos corres si decides saltarte el permiso correspondiente.
¿Qué es una obra mayor?
Se define una obra mayor a todo tipo de proyecto de construcción que exige la intervención de diferentes tipos de profesionales por la complejidad técnica que presenta dicha obra, y que es capaz de transformar por completo el uso que hasta ahora tenía ese espacio de trabajo.
Los proyectos que sean categorizados como obra mayor tendrán la obligación de tramitar un permiso de edificación ante la Dirección de Obras Municipales de la comuna donde se está ejecutando el proyecto, y adicionalmente requerirán cancelar los derechos municipales asociados a este tipo de obras.
¿Qué se considera una obra mayor?
Para brindar un mejor concepto, destacamos las 5 categorías que ha establecido el MINVU de acuerdo a la OGUC en sus artículos 1.4.3 y 1.6.4. Las obras que entren en esta categoría necesitan presentar el permiso de edificación con sus formularios respectivos.
Tenemos que se considera obra mayor a todo proyecto que:
- Se construye una edificación completamente nueva.
- La ampliación supera los 100 m² o afecta elementos estructurales.
- Se cambia el destino del inmueble, por ejemplo de local comercial a vivienda.
- Se reconstruye o repara una edificación tocando su estructura.
- Se demuele total o parcialmente una construcción existente.
Como puedes ver, ninguna de estas categorías se define por el tamaño del presupuesto ni por la apariencia final del proyecto, sino por su impacto real sobre la estructura o la función del inmueble.
Si después de leer esto sientes que tu proyecto entra en alguna de estas categorías, no estás solo en el proceso. En Constructora DIA podemos ayudarte con la construcción de obras de edificación, desde la definición del alcance real de tu proyecto.
Ejemplos de proyectos que se consideran una obra mayor
Tomando en consideración lo que establece el MINVU, podemos ilustrar cada categoría con los siguientes ejemplos:
- ¿Tu proyecto interviene muros de carga, vigas, pilares o forjados? → Es una obra mayor de tipo alteración, porque afecta directamente la estructura del edificio.
- ¿Vas a construir en un terreno que no tiene ninguna edificación previa? → Es una obra mayor de tipo obra nueva, porque no se utiliza ninguna parte de una construcción existente en el predio.
- ¿La ampliación que planeas supera los 100 m² de superficie construida? → Es una obra mayor de tipo ampliación mayor a 100 m², independiente de si toca o no elementos estructurales.
- ¿Necesitas reparar una edificación existente sin modificar su estructura ni su función? → Es una obra mayor de tipo reparación, aunque no altere la estructura.
- ¿Vas a reconstruir total o parcialmente una edificación que ya contaba con permiso y recepción definitiva? → Es una obra mayor de tipo reconstrucción, la última de las cinco categorías que reconoce el MINVU.
Llegados a este punto, probablemente ya identifiques si tu proyecto se parece a alguno de estos casos.
¿Qué es una obra menor?
Ahora, como su propio nombre lo indica, «obra menor» son aquellos proyectos de construcción que no modifican la estructura de un inmueble. Esto quiere decir que no habrá modificaciones en sus elementos estructurales, como muros de carga, vigas, pilares o forjados.
En términos económicos, la ventaja de estos tipos de obras es que son menos costosas y más sencillas de ejecutar. Sin embargo, recuerda que muchas de ellas también requieren gestionar su permiso correspondiente, siempre que la ampliación no supere los 100 m².
¿Qué se considera una obra menor?
Para brindar un mejor concepto, destacamos que según el artículo 5.1.4 de la OGUC, entran en esta categoría:
- Ampliaciones de hasta 100 m² que no alteren la estructura.
- Modificaciones de edificaciones existentes que no comprometan elementos estructurales.
- Ampliaciones de vivienda social o vivienda progresiva.
- Regularización de edificaciones antiguas, construidas antes del 31 de julio de 1959.
- Proyectos de radicación, según el artículo 6.2.9 de la OGUC.
Como puedes ver, el criterio siempre es el mismo, solo que en sentido inverso al de la obra mayor: si el proyecto no toca la estructura del edificio ni supera los límites de superficie o antigüedad que fija cada categoría, se mantiene dentro de las obras menores.
Ejemplos de proyectos que se consideran una obra menor
A partir de lo que establece la OGUC, veamos cómo se traduce cada categoría en un caso concreto:
- Ampliar un living o un dormitorio sin superar los 100 m² ni tocar muros estructurales.
- Cambiar tabiques interiores que no forman parte de la estructura del edificio.
- Renovar un baño o una cocina sin modificar la distribución estructural.
- Cambiar instalaciones eléctricas, sanitarias o de calefacción.
- Cerrar un quincho ya techado o cambiar ventanas sin afectar la fachada estructural.
Fíjate que ninguno de estos ejemplos exige derribar ni levantar un muro de carga. Esa es la prueba más simple que puedes aplicar tú mismo antes de decidir si necesitas un arquitecto o si te basta con contratar a un albañil.
Ahora, si ya tienes claro que tu proyecto es una obra menor y prefieres no encargarte tú mismo de reunir los documentos. En Constructora DIA nos dedicamos justamente a eso: ejecutar obras civiles menores de principio a fin.
Diferencia entre obra mayor y obra menor
Al llegar a esta sección, ya tienes todos los elementos necesarios para distinguir una de otra, así que vale la pena verlas juntas.
Aquí un resumen rápido de lo aprendido:
- Si la obra interviene elementos estructurales como muros de carga, vigas, pilares o forjados, estamos ante una obra mayor, sin importar el tamaño del proyecto.
- Si la obra no supera los 100 m² y no altera la estructura, como lo indica la OGUC, nos encontramos ante una obra menor.
Con toda esta información, ahora estás preparado para avanzar con el proyecto o las ideas que tenías en mente, ya que reconoces la diferencia entre cada una.
Diagrama de flujo de cómo reconocer una obra mayor y menor
Para ilustrar mejor el concepto, puedes seguir este diagrama de flujo que te presentamos con algunas preguntas:
- ¿Es una construcción completamente nueva?
- ¿Vas a ampliar una edificación existente?
- ¿Vas a intervenir muros de carga, vigas, pilares o forjados?
- ¿Modificas solo el interior o la fachada sin tocar la estructura ni las instalaciones?
- ¿Tienes dudas después de responder estas preguntas?
Resumen de los permisos que necesitas para gestionar cada una de las obras
Ya identificaste si tu proyecto es una obra mayor o una obra menor, así que ahora toca revisar qué permiso exacto corresponde y qué documentos debes reunir.
En la siguiente tabla encontrarás ambos casos, desglosados por tipo de trámite.
| Tipo de obra | Permisos | Requisitos y documentos |
| Obra menor | Permiso de Edificación de Obra Menor | Solicitud firmada por propietario y arquitecto |
| Declaración simple de dominio del predio | ||
| Fotocopia del Certificado de Informaciones Previas | ||
| Declaración del arquitecto sobre cumplimiento normativo | ||
| Croquis de emplazamiento a escala | ||
| Plano a escala 1:50 con planta y elevaciones | ||
| Especificaciones técnicas resumidas | ||
| Obra mayor | Permiso de Edificación de Obra Mayor | Permiso de Edificación obra nueva |
| Permiso de Edificación para ampliaciones mayor a 100 m² | ||
| Permiso de Edificación para alteraciones | ||
| Permiso de Edificación para reconstrucción | ||
| Permiso de Edificación para reparación |
Conclusión
Más allá de los artículos y los formularios, la lección de fondo es simple: la estructura de tu inmueble decide todo el trámite que viene después, no el tamaño del proyecto ni cuánto planeas invertir en él.
Por eso, antes de contratar a nadie o de comprar el primer material, identifica en qué categoría cae tu obra y reúne los documentos que le corresponden.
Ese primer paso, que toma apenas una consulta con la Dirección de Obras Municipales de tu comuna, es el que te ahorra meses de retrasos y una multa que puede llegar al 20% del presupuesto de la obra.
Y si prefieres no encargarte tú mismo de todo el proceso, podemos encargarnos de todo tipo de soluciones en construcción que cubren desde la revisión de documentos hasta la ejecución final de la obra.