Toda obra de construcción debe ser supervisada por los organismos correspondientes, y en Chile la institución que regula gran parte de estos permisos es la Dirección de Obras Municipales (DOM).
Sin embargo, tramitar correctamente un permiso de edificación requiere saber cuándo solicitarlo y cuándo el proyecto puede entrar en un proceso más simplificado.
Esto se debe a que no es lo mismo una obra menor que una obra mayor: ambas se rigen por criterios y plazos distintos para su aprobación, además de exigir documentos diferentes según el tipo de intervención que planees realizar.
Por eso, antes de contratar a un arquitecto o de comprar el primer material, conviene entender exactamente qué tipo de permiso corresponde a tu proyecto, y es justo lo que te explicaremos en esta nota de blog.
¿Qué es el permiso de edificación en Chile?
Es un documento emitido por la autoridad competente, en este caso la Dirección de Obras Municipales (DOM), que otorga la aprobación legal necesaria para ejecutar cualquier obra de construcción.
Estas obras pueden ser de construcción, ampliación, modificación o reconstrucción de una edificación (casa, edificio, centro comercial, etc.), lo que aplica tanto para el ámbito residencial como para el comercial y el industrial.
¿Qué regula el permiso de edificación?
La entrega de este documento permite asegurar que el proyecto de construcción que se está llevando a cabo cumple con:
- Las obligaciones que establece la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC).
- Los criterios de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC).
- Las disposiciones del Plan Regulador Comunal vigente.
En otras palabras, el permiso de edificación no es solo un trámite municipal, es la garantía de que tu proyecto respeta tanto la normativa nacional como las reglas específicas de tu comuna.
¿Cuándo se necesita un permiso de edificación?
Según lo dispuesto por el MINVU en los artículos 1.4.3 y 1.6.4 de la OGUC, este permiso debe gestionarse en los siguientes casos:
- Obra nueva: Aplica para toda construcción que no utiliza partes de una edificación preexistente, ya sea una vivienda, un edificio de departamentos o un proyecto comercial.
- Ampliación de vivienda: Corresponde si aumentas la superficie edificada por sobre los 100 m², o si se trata de una vivienda social o progresiva.
- Alteración: Se activa al suprimir o agregar elementos que afecten la estructura o la fachada de una edificación existente.
- Reparación: Entra en juego si necesitas intervenir una edificación para corregir daños, sin llegar a una reconstrucción completa.
- Reconstrucción: Abarca si vas a volver a construir, total o parcialmente, una edificación que ya contaba con permiso y recepción definitiva.
Entonces, podemos concluir que estos permisos se gestionan principalmente para los proyectos que se clasifican como obra mayor, y que los proyectos de obra menores quedan fuera de esta categorización, o mejor dicho, entran en un proceso más simplificado.
¿Qué tipos de obras no requieren permiso de edificación?
No todas las intervenciones a un inmueble pasan por el control de la DOM, ya que la OGUC en su artículo 5.1.2 exime de solicitar este permiso de edificación siempre y cuando el proyecto a ejecutar no intervenga los elementos estructurales del inmueble.
Algunos ejemplos concretos de este tipo de obras civiles menores son:
- Pintar interiores o fachadas, sin modificar elementos estructurales.
- Cambiar revestimientos de piso, cerámicas o guardapolvos.
- Renovar instalaciones eléctricas, sanitarias o de gas, sin alterar su trazado estructural.
- Reemplazar puertas o ventanas que no formen parte de un muro de carga.
- Reparar techumbres, canaletas o impermeabilizaciones menores.
Es importante saber diferenciar lo que es una obra mayor o menor, porque de esa distinción depende directamente qué permiso necesitarás, cuánto tiempo tomará el trámite en la DOM y qué documentos deberás reunir antes de empezar.
Requisitos y documentos necesarios para solicitar un permiso de edificación
Para obtener este permiso, la DOM exige presentar los siguientes documentos:
- Certificado de Informaciones Previas (CIP), vigente y entregado por la municipalidad.
- Escritura o certificado de dominio vigente del predio.
- Proyecto de arquitectura, con planos firmados por el arquitecto y el propietario.
- Planos de especialidades (estructura, electricidad, sanitaria, gas), según corresponda al proyecto.
- Formulario oficial de solicitud ante la DOM.
- Pago de los derechos municipales correspondientes, cuyo valor varía según el tipo de obra.
Una vez ingresado el expediente, la DOM lo revisa y, si detecta que falta algún documento o hay algo que corregir, te lo notifica para que puedas subsanarlo antes de que el trámite avance.
¿Cuáles son los costos del permiso de edificación en Chile?
No existe un costo fijo para calcular este valor, pero, sin embargo, un valor aproximado podría ser del 1,5% del presupuesto de obra, como una referencia a seguir.
Indicamos que el MINVU publica tablas trimestrales de costos unitarios por m², y el monto final depende de factores como el tipo de obra, la comuna donde se está aplicando y exenciones especiales, como lo que ocurre con la vivienda social.
Ejemplo de un costo de permiso:
Si tu proyecto tiene un presupuesto oficial de $100.000.000, el permiso de obra mayor costará aproximadamente $1.500.000, correspondiente al 1,5% de ese monto.
Plazos de tramitación de un permiso de edificación
El tiempo que demora la tramitación de los permisos de edificación depende del tipo de obra que se ejecute. Estos son los plazos aproximados, considerando tanto la revisión legal de la DOM como la reunión de documentos:
- Para el caso de obra menor, suele demorar entre 2 y 4 semanas.
- En el caso de los proyectos de obra nueva, puede tardar entre 4 y 8 semanas.
- Por último, para proyectos más complejos, como los comerciales, suele tomar entre 8 y 12 semanas.
Recuerda que este es un tiempo aproximado, ya que si existen observaciones en la entrega de los documentos, el trámite puede extenderse más. Por eso, conviene cuidar la información que entregas desde el inicio.
¿Cuánto dura un permiso de edificación en Chile?
Obtener el permiso no significa que el trámite terminó ahí, más bien es todo lo contrario, porque el tiempo comienza a jugar en tu contra. Esto se debe a que existen distintos hitos de ejecución que debes cumplir, y si incumples con ellos, tu permiso queda derogado.
| Hito | Plazo o tiempo | Consecuencia si no se cumple |
| Inicio de las obras | 3 años desde la concesión del permiso | El permiso caduca automáticamente |
| Ejecución de la obra gruesa | 3 años desde el inicio de las obras | El permiso también caduca |
| Término de la obra | Sin plazo fijo, pero es obligatorio | Sin Recepción Definitiva de la DOM, no puedes habitar ni usar la propiedad |
Ilustremos con un ejemplo este apartado:
La Constructora Los Alerces obtiene su permiso de edificación el 1 de marzo de 2024, para levantar un edificio de departamentos en Santiago.
- A partir de esa fecha, la empresa tiene hasta el 1 de marzo de 2027 para iniciar las obras, es decir, realizar al menos los trazados y comenzar las excavaciones contempladas en los planos del proyecto.
- Por otro lado, la constructora en Santiago decide iniciar las excavaciones el 1 de octubre de 2025, dentro del plazo permitido.
- Desde ese momento, corre un nuevo plazo de 3 años, hasta el 1 de octubre de 2028, para tener ejecutada la obra gruesa del edificio.
En la ejecución de su obra se presenta el siguiente contratiempo:
- La empresa detiene la obra en 2027 por un problema de financiamiento y no logra retomarla antes de octubre de 2028.
¿Qué sucederá con el permiso solicitado?
Lamentablemente, el permiso de la constructora caducará automáticamente por incumplir con los hitos correspondientes.
¿Esto quiere decir que el proyecto será abandonado?
No necesariamente, pero sí implica un retraso considerable para la constructora, y es que las razones radican, más que nada, en que deberá presentar la solicitud de un nuevo permiso de edificación, aunque la obra esté parcialmente construida.
Por último el cierre del proyecto
Una vez que termina la construcción dentro de los plazos, el último paso de la empresa es solicitar la Recepción Definitiva ante la DOM. Solo con ese documento pueden entregar los departamentos a sus futuros propietarios.
Errores comunes al solicitar un permiso
Muchos retrasos en la tramitación no se deben a la complejidad del proyecto, sino a errores que se pueden evitar desde el inicio.
Estos son los más frecuentes:
- Ingresar el proyecto sin un arquitecto responsable a cargo.
- No revisar el Plan Regulador Comunal antes de diseñar el proyecto.
- No considerar rasantes, alturas máximas o coeficientes de constructibilidad.
- Subestimar los tiempos municipales al planificar el cronograma de la obra.
- Comenzar a construir antes de obtener el permiso correspondiente.
Evitar estos errores no solo agiliza tu trámite, también reduce el riesgo de observaciones que terminan alargando semanas un proceso que podría resolverse en menos tiempo.
Conclusión
El permiso de edificación no termina con su emisión, exige cumplir plazos, evitar errores comunes y coordinar a varios profesionales durante toda la ejecución de la obra.
Un solo descuido, como el que vivió Constructora Los Alerces en el ejemplo planteado, puede significar volver a tramitar todo desde cero, incluso con la obra parcialmente construida.
Si prefieres evitar ese riesgo, en Constructora DIA podemos ayudarte con la subcontratación de obras de construcción en tu proyecto, asegurando que cada etapa avance dentro de los plazos y que el resultado final se entregue a tiempo, sin retrasos.